Kompleks Magnolia Garden w Słonecznym Brzegu
Kilka lat temu Bułgaria w bardzo szybkim tempie przyciągała wielu zagranicznych inwestorów, z których większość decydowała się na zakup nieruchomości nad morzem i w górach. Tysiące umów przedwstępnych na zakup nieruchomości w trakcie budowy, a nawet nieruchomości, które dopiero były w planach, było podpisywanych z wielką nadzieję i dużymi oczekiwaniami. Wszyscy deweloperzy obiecywali budowę prawdziwie wyjątkowych, luksusowych kompleksów w krótkim czasie. Często obiecywali gwarantowany zysk z tytuły wynajmu, a niekiedy oferowali nawet darmowe pakiety meblowe.
Tak było „wtedy” – a teraz spójrzmy jak wyglądało to w rzeczywistości.
Dzisiaj budowa wielu kompleksów jest opóźniona o rok, a czasem nawet o dwa lata. Ulubioną wymówką deweloperów jest tzw. „siła wyższa” – zakaz władz lokalnych na prowadzenie prac budowlanych podczas sezonu turystycznego. W przypadku kurortów górskich zakaz obowiązuje od grudnia do kwietnia, a w przypadku kurortów nadmorskich od czerwca do września.
————
REKLAMA
Spędź wakacje w polskiej Krainie Wielkich Jezior. Wypróbuj link noclegi Mazury i przebieraj w dziesiątkach ofert wynajmu kwater, apartamentów i domków na całych Mazurach.
A może bardziej interesują Cię Istria apartamenty? Nic dziwnego! Istria to jeden z najpiękniejszych regionów Chorwacji, gdzie morze jest ciepłe, a pogoda niemal gwarantowana.
Jeżeli jednak bardziej interesują Cię wakacje w mieście, to może warto odwiedzić Słowację, a w niej miasto Nitra, które zachwyca bogactwem zabytków?
————
Tak się jednak składa, że owe zakazy ciężko uznać za nieprzewidziane działanie „siły wyższej”, o którym mowa w umowach przedwstępnych. Zakazy te bowiem mają miejsce każdego roku i obowiązują zawsze w tym samym okresie. Inwestorzy często nie zdają sobie z tego sprawy i przechodzą do porządku dziennego nad tym co mówi im deweloper.
Często, nawet gdy budowa jest już zakończona, kompleks albo konkretny apartament nie spełniają oczekiwań inwestora, a ich stan nie zgadza się z zapisami z umowy. Albo infrastruktura dookoła budynku nie została jeszcze zbudowana, albo udogodnienia (basen, spa, fitness, restauracja, itp.) jeszcze nie działają. Wszystko to jest olbrzymim problemem przy jakiejkolwiek próbie wakacyjnego wynajmu i czerpania zysku ze swojej nieruchomości.
Bardzo często źródłem problemu i różnić pomiędzy oczekiwaniami inwestora, a stanem faktycznym jest brak komunikacji pomiędzy stronami. Równie często powodem braku komunikacji jest celowe działanie dewelopera, który woli ukrywać faktyczny stan inwestycji i nie odpowiada na listy czy telefony.
W 2010 roku wielu inwestorów, którzy wpadli w pułapkę „globalnego kryzysu” musi podjąć trudną decyzję albo o dokończeniu inwestycji, albo o próbie wycofania się z niej, gdyż nie wierzą oni, że kupno nieruchomości w Bułgarii nadal jest opłacalną inwestycją lub zwyczajnie nie mają funduszy na spełnienie zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. W przypadku rezygnacji z inwestycji powstaje duży problem i najczęściej inwestorom nie udaje się odzyskać wcześniej wpłaconych środków.
Prawda jest taka, że w obecnym czasie nie ma decyzji, którą można by uznać za stuprocentowo słuszną. Nikt nie jest w stanie zagwarantować, że inwestycja w nieruchomość w danym kompleksie zwróci się w ciągu trzech, pięciu czy siedmiu lat. W najgorszym przypadku decyzja o kontynuacji zakupu może doprowadzić do sytuacji, w której inwestor traci pieniądze.
Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji warto zapoznać się z kilkoma poradami, które przedstawiamy poniżej. Wiele z nich okazało się bardzo pomocnych dla osób, które zdecydowały się na inwestycję w nieruchomości w Bułgarii:
- Często w umowie przedwstępnej deweloper gwarantuje, że nieruchomość nie będzie posiadała żadnych obciążeń na dzień przeniesienia prawa własności. Płatność ostatniej raty jest wymagana w dniu podpisania aktu notarialnego. Jednak w praktyce często wygląda to inaczej. Deweloper nie zaprasza inwestora do podpisania aktu notarialnego, a zamiast tego prosi o dokonania ostatniej płatności. Kompleks, mimo że ukończony, okazuje się obciążony hipoteką przez bank, a środki z ostatniej raty wpłaconej przez inwestora są używane do spłacenia części kredytu. Powodem takiego działania jest finansowa niemożność dewelopera do spłacenia długu z wyprzedzeniem. Jest to ewidentne naruszenie umowy przedwstępnej.
- Często w umowie przedwstępnej zawarte zostają informacje na temat tego jak nieruchomość powinna wyglądać w momencie przeniesienia prawa własności na inwestora. Bardzo niewiele osób dokonuje jednak inspekcji nieruchomości przed dokonaniem ostatniej płatności i podpisaniem aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości, która nie spełnia wymogów opisanych w umowie przedwstępnej jest traktowane jako naruszenie tejże umowy.
- Warunki płatności opisane w umowie przedwstępnej z reguły zakładają płatność rozłożoną na kilka transz. Transze są powiązane z osiągnięciem konkretnego stanu zaawansowania prac budowlanych: Akt 14, 15, 16 lub „poziom dachu”, „stan surowy otwarty/zamknięty”, „zakończenie budowy”. Po osiągnięciu tych poziomów, deweloper prosi inwestora o dokonanie wpłaty w określonym w umowie terminie, ale często nie dostarcza niezbędnych dokumentów potwierdzających fakt osiągnięcia danego stanu zaawansowania robót.